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Détail du bardage et débord de toiture sur le bâtiment "Vesperal".

Financement / Innovations juridiques

Le Hameau des Buis s'inscrit dans une logique de créativité jusque dans les modes de financement et les ajustements juridiques, afin de répondre aux intentions non spéculatives du projet tout en préservant le patrimoine des individus et leur droit d'usage.

Financement

 

À l'origine, seuls les futurs résidants finançaient l'ensemble du projet (achat du terrain + rénovation du Mas + logements + école) et s'associaient au sein d'une Société Civile, propriétaire de l'ensemble du site. Le budget global d'alors (en 2003) était de 2,272 M€ répartis comme suit :

- 2,220 M€ apportés par l'ensemble des futurs résidants;

- 52 K€ apportés par l'Association La Ferme des Enfants.

Cela étant et compte tenu de l'apport minime de l'association en comparaison des habitants du Hameau des Buis, il est important de rappeler que le Hameau des Buis repose entièrement sur une solidarité entre les habitants du lieu de vie et la structure scolaire. Ce sont ses fondements même, comme vous allez pouvoir le constater ci-après.

En effet, outre le financement du bâtiment scolaire, les initiateurs du projet ont, en 2002, présenté aux premiers résidants potentiels le concept de charges solidaires, et ce afin de répondre aux difficultés économiques de toute école privée hors contrat qui souhaite conserver des frais scolaires abordables pour des familles dont le projet est prioritairement tourné vers ce type d'accompagnement(voir la rubrique une école) pour leurs enfants.

 

Le montage d'origine prévoyait donc deux formes de financement solidaire au service de l'école, le premier au début de l'engagement, le second s'inscrivant le long de toute la durée de résidence au Hameau des Buis, calculé selon un barème que vous pouvez consulter dans la page être candidat.

 

Plusieurs constats nous ont amené à faire évoluer ce montage financier avec des conséquences juridiques, sans toutefois remettre fondamentalement en cause les clauses d'origine.

 

1) Dans une Société Cicvile, les apports en numéraire fixent la propriété d'un certain nombre de parts sociales pour chaque membre associé de la Société Civile. Dans le montage initial du Hameau des Buis, ces parts sociales donnent droit à la jouissance d'un logement. Cette formule, classique en termes de droit lorsqu'il s'agit de gérer un bien foncier et/ou immobilier à plusieurs, s'avère limitée au regard des intentions de l'ensemble des acteurs du projet. En effet, la démarche des financeurs n'étant pas spéculative, les ayant-droit (en cas de décès) peuvent à tout moment exiger une expertise de la valeur des parts sociales, elles-mêmes soumises à la loi du marché. La Société Civile est alors tenue de les rembourser à hauteur de la nouvelle valeur des parts sociales, sans aucune possibilité de recours. Ainsi, un investissement initial de 100 K€ peut-il se transformer dangereusement en une exigence de remboursement bien supérieure à cette somme, compte tenu de la qualité énergétique des bâtiments (voir le dossier Prébat) qui prendront "mécaniquement" beaucoup plus de valeur, suite aux accords du Grenelle de l'Environnement.

 

2) Dans le fonctionnement solidaire des membres de l’association au service du projet, de nombreux bénévoles soutiennent concrètement le projet depuis son origine à travers de multiples travaux, dont le chantier participatif. La réglementation du travail interdisant à juste titre l’emploi de bénévoles au profit de personnes physiques, les parts sociales détenues par des particuliers constituent une incohérence majeure.

 

3) Le caractère sélectif des futurs résidants du Hameau des Buis. En effet, ce mode de financement ne permet pas à des personnes ou des familles d'entrer au Hameau des Buis sans apport de capital préalable. Résider au Hameau des Buis reste le privilège de certains qui, bien qu'engagés et militants à plus d'un titre au service des valeurs que le projet propose, ne se retrouvent pas dans cet aspect confiné hors d'une réelle mixité sociale.

Solutions

Nous ouvrons aujourd'hui la possibilité à des personnes qui ne résideront pas au Hameau des Buis de financer des logements à un taux solidaire afin de permettre à des personnes qui n'en ont pas les moyens de rembourser leurs apports grâce aux loyers qu'ils auront à payer chaque mois.

Voir l'offre de partenariat

 

 

Evolution des aspects juridiques

Comme nous l'avons vu, dans la première version des statuts de la SC, l’engagement des sociétaires était relativement classique : l’investissement dans un nombre défini de parts sociales donnait droit à la jouissance viagère d’un logement, avec ses limites liées au caractère éthique du projet.

 

Une équipe juridique créative

Après avoir entendu et compris les questions à résoudre, plusieurs mois de travail furent nécessaires pour aboutir à la proposition suivante : si les membres associés de la SC étaient d’accord, nous pouvions annuler purement et simplement leurs parts sociales afin d’affranchir le projet de toute ambiguïté spéculative concernant des personnes physiques. Leur apport financier se transformerait alors en un prêt dont la définition, en termes de droit d’usage, serait identique à leur situation d’anciens sociétaires, à savoir l’usufruit viager d’un logement. Il suffisait que le notaire, au cours d’une même Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), constate concomitamment deux actes :

• - le retrait de chacun par l’annulation de ses parts sociales ;
• - le prêt consenti par chacun au profit de la SC, d’un montant égal à la somme déjà versée dans ses caisses.

Cela permettait ainsi de s’affranchir de tout risque lié à l’augmentation de la valeur des parts sociales, soumises aux fluctuations du marché, tout en sécurisant le patrimoine financier des anciens associés via un prêt notarié garanti par le patrimoine de la SC.
Cette transformation juridique a été une occasion pour plusieurs associés de rompre un engagement qui, au fil du temps, et au gré des difficultés (personnelles, relationnelles, familiales, économiques…), s’est révélé inadapté.

 

Les bons comptes font les bons amis

Pour résoudre la question du remboursement des sortants dans le court terme, nous avons demandé à la NEF et au Crédit Coopératif de nous accorder un prêt relais de 800 K€ sur trois ans, prêt qui devait être remboursé à chaque arrivée de nouveau futur résidant prêteur.
Après 6 mois d’un travail d’équipe suivi avec nos interlocuteurs de la Nef et du Crédit Coopératif, il paraissait possible, compte tenu du patrimoine immobilier détenu par la SC (évalué par le notaire à la somme de 1,214 M€), de contracter le prêt et transformer ainsi la forme juridique des apports financiers.
Ce sera finalement in extremis que, sans réponse dans les délais du Crédit Coopératif (nous n’avons pas eu d’explication à ce jour), seul organe décisionnaire pour de tels dossiers (la NEF étant soumise à l’accord préalable du Crédit Coopératif), le prêt a été consenti par Michel Valentin, gérant de la Sarl M.V. Finances, société destinée à soutenir des projets éthiques. C’est encore une fois une personne physique qui a répondu au besoin du projet.
L’AGE a donc eu lieu fin juin 2008 : les personnes qui se retiraient ont été remboursées le jour même et la transformation juridique a pu se réaliser.
Le capital social a été réduit à 520 parts de 100 euros chacune (contre 22.720 auparavant) dont 519 appartenant à l’association La Ferme des Enfants et 1 part à la SARL M.V. Finances.
Le projet reposait donc depuis cette date sur ce montage « prêt contre usufruit », même si certaines questions restaient encore à résoudre, notamment la forme des charges solidaires citées plus haut. De plus, le fait de rémunérer les prêts "en nature" par la jouissance gratuite d'un logement occasionnait un sucroît de taxation (CSG et intérêts sur captial prêté) pour des résidents qui avaient choisi de ne pas spéculer !

 

Télécharger le protocole juridique de 2008 et les statuts de la Société Civile

Vous pouvez télécharger les statuts et l'ensemble de la procédure juridique de transformation (annulation des parts sociales, remboursement des associés sortants, nouvelle formule de prêt...) sous format word à toutes fins utiles. L'ensemble des noms, profession et état civil des personnes physiques a été remplacé par "UNTEL" pour d'évidentes raisons de confidentialité. Le format word vous est proposé afin de vous permettre de télécharger cette trame juridique et de l'ajuster selon vos propres besoins.

Toute modification non éclairée des conseils d'un expert juridique peut entraîner l'illégalité de la procédure, aussi nous vous invitons à faire vérifier les éventuels changements dont vous pourriez être l'auteur sur la base de la jurisprudence en vigueur par un expert juridique.

A noter : cette transformation juridique s'est déroulée en deux étapes : une première Assemblée Générale Extraordinaire en date du 30 mars 2008 qui a permis de préparer la transformation qui s'est déroulée le 28 juin 2008 au cours d'une seconde Assemblée Générale Extraordinaire.

Documents complémentaires : copie authentique prêt - quittance de remboursement

 

Aboutissement de 3 années de recherches

C'est en effet le temps qu'il nous aura fallu pour boucler la forme définitive des deux contrats qui lient la SC Le Hameau des Buis et l'ensemble des 20 foyers qui la composent. Cette réalisation est une première en France et a été adoptée à l'unanimité des habitants. Elle se présente sous la forme d'un prêt à taux zéro dont le capital est indexé sur l'indice de référence des loyers connu au moment de la signature du contrat. Cela permet de ne pas perdre de pouvoir d'achat dans le temps et d'échapper une fois de plus à toute forme de spéculation immobilière sans l'inconvénient d'une fiscalité injustifiée en l'espèce (prêt à taux zéro).
Le second contrat nous permet de résoudre la question des charges solidaires, qui n'avait, rappellons-le, trouvé aucune réponse jusqu'àlors (depuis 2002 !), bien que tous les futurs habitants en aient accepté le principe oralement. L'équipe juridique a trouvé le moyen de cadrer l'engagemet financier mensuel demandé à chaque foyer du Hameau des Buis, connu depuis plusieurs années, par la signature d'un contrat de résident, dont le montant mensuel est l'exacte somme pour laquelle les habitants se sont engagés et qui correspond au marché locatif local.

 

Télécharger le contrat de prêt version 2011
Télécharger le contrat de résidant (2011)